Powszechnie wiadomym jest, że działalność współczesnych banków zakłada udzielanie różnych rodzajów kredytów, w tym m. in. kredytu hipotecznego, kredytu mieszkaniowego, kredytu walutowego, kredytu inwestycyjnego, kredytu obrotowego, kredytu konsumenckiego, kredytu studenckiego etc. Wydawać by się zatem mogło, że dziedzina bankowości oraz szeroko pojętego prawa bankowego w takim samym zakresie, w jakim ujmowana jest w przepisach prawa przez polskiego ustawodawcę, została przełożona na praktykę. Zauważenia wymaga jednak, że powyższe stwierdzenie w polskich realiach nie okazuje się być prawdą.
Ustawą z dnia 23 października 2014 r. zostały wprowadzone do polskiego porządku prawnego regulacje dotyczące nowej instytucji tj. odwróconego kredytu hipotecznego (t.j. z dnia 18 maja 2016 r., Dz. U. z 2016 r., poz. 786) – ang. reverse mortgage. Regulacje te pomimo, iż zostały wprowadzone już ponad 7 lat temu do dnia dzisiejszego nie mają większego znaczenia w praktyce, co w szczególności przejawia się w tym, iż banki nie wprowadzają tego rodzaju kredytów w swoje oferty, a zgodnie z w/w ustawą jedynie banki, rozumiane jako podmiot utworzony na podstawie ustawy Prawo bankowe z dnia 29 sierpnia 1997 r. (t.j. z dnia 21 grudnia 2021 r., Dz. U. z 2021 r., poz. 2439), mogą pełnić rolę kredytodawcy w procesie udzielenia odwróconego kredytu hipotecznego.
Stosownie do art. 4 ust. 1 w/w ustawy przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.
Zgodnie z założeniami w/w ustawy sama umowa kredytu zawierana jest w formie zwykłej pisemnej, a przez inne koszty zgodnie z art. 2 ust. 2 pkt. 2) w/w ustawy należy rozumieć koszty, inne niż odsetki, które kredytobiorca jest zobowiązany ponieść w związku z umową odwróconego kredytu hipotecznego, w szczególności prowizje i opłaty, zaś całkowita kwota do zapłaty to suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty (art. 2 ust. 2 pkt. 1) w/w ustawy).
Bank nalicza odsetki oraz inne koszty do dnia spłaty całkowitej kwoty do zapłaty albo przeniesienia na niego własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.
Koszt wyceny nieruchomości wyłączono spod regulacji ustawowej i pozostawiono do uregulowania w umowie zgodnie z zasadą swobody umów (art. 353[1] k.c.).
Kwestia zabezpieczenia wierzytelności banku wynikająca z zawartej umowy kredytu hipotecznego została skonkretyzowana w art. 5 w/w ustawy. Ustawodawca zawarł w niej katalog zamkniętych czynności, poprzez które takowe zabezpieczenie może zostać ustanowione, wskazując, iż może nim być wyłącznie ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub prawie, o którym mowa w art. 4 ust. 2 oraz ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2.
Bank nie może uzależniać zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 5 ust. 3 w/w ustawy). Kredytobiorca ma obowiązek posiadania ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych, jeżeli zażąda tego bank. Powinien również utrzymywać nieruchomość w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów oraz terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości. Jeżeli powyższych obowiązków, kredytobiorca nie dopełni, wówczas zostanie wezwany przez bank do ich wykonania w terminie nie krótszym niż 60 dni (art. 16 ust. 2 w/w ustawy). Po bezskutecznym upływie terminu, bank żąda od kredytobiorcy udzielenia mu upoważnienia do wykonania tego obowiązku w imieniu kredytobiorcy.
Intencją ustawodawcy było zatem wprowadzenie w polski porządek prawny instytucji, która będzie dedykowana głównie osobom starszym w dobie starzejącego się społeczeństwa w ten sposób, że zakumulowane środki pieniężne w nieruchomościach zostaną uwolnione i posłużą jako dodatkowe źródło uposażenia emerytalnego.
Pierwowzorem dla polskiego ustawodawcy w zakresie reverse mortgage były amerykańskie regulacje dotyczące odwróconej hipoteki, o których pierwsze wzmianki pochodzą już z 1961 r. W przeciwieństwie do polskich warunków, bankowy rynek Stanów Zjednoczonych znamionuje różnorodność wyboru w zakresie parametrów tego kredytu, co przemawia za uznaniem, że tamtejszy asortyment rynkowy jest bardzo bogaty. W szczególności zauważyć należy, iż boom na odwróconą hipotekę w USA miał miejsce w latach 2003-2008, co nie stoi na przeszkodzie by uznać, że w dobie aktualnych nam czasów jest to najbardziej rozwinięty światowo rynek oferujący reverse mortgage.
Wspomnieć jedynie po krótce należy o rynku brytyjskim, na którym zauważalne są dwa typy tzw. „rent hipotecznych”. Pierwszy z nich bazuje na umowie kupna – sprzedaży (ang. home reversion), pozostałe zaś oparte są na umowie pożyczki (ang. lifetime morgage), przy czym obecnie bardziej popularny i rozpowszechniony jest drugi model, pomimo tego, że pierwszy ma dłuższą historię.
Regulacje dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego, które realnie funkcjonują w obrocie można z powodzeniem znaleźć także we Francji, w Niemczech, we Włoszech czy na Węgrach.
Przyczyn braku realnego zastosowania przepisów dotyczących odwróconej hipoteki w praktyce może być wiele, nie mniej jednak wydaje się, że polska regulacja prawna jest zbyt ogólna, można upatrywać w niej też pewnego ryzyka dla banków związanego z udzieleniem tego rodzaju kredytu, a także szukać przyczyn w mentalności starszych ludzi, którzy przywiązani są do swoich mieszkań czy domów, upatrując w nich wartości sentymentalnych, co przełożyć mogłoby się na brak atrakcyjności tej oferty dla polskiego społeczeństwa pomimo realnego jej istnienia w ofercie banku.